⑨不動産投資分析、まず３つの指標を覚えよう！
⑩レバレッジ判定とK%で、
3つの指標とレバレッジ判定を学んだところで、
いよいよ物件の選び方を勉強していきたいと思います。
インカムゲインを求めて、
不動産投資を行っていくわけですが、
その場合に重要なのが、
・期待通りの賃料が取れるか
・客付け出来るか
になります。
新築でも駅から遠く、
家賃を下げないと客付け出来ないようでは、
不動産投資としては問題です。
逆に築50年でも期待以上の家賃で客付け出来るなら
投資として考えると良い物件となる訳です。
そういった物件を判定する要素として、
不動産の４P
があります。
4Pとは、本来は、マーケティング戦略の立案・実行等で使われる
製品（Product）、価格（Price）、流通（Place）、コミュニケーション（Promotion）
の頭文字を取って4Pと呼ばれており、
それを不動産に置き換えて不動産の4Pとして使っています。
不動産の場合の4Pは、
物件（Product）新築、設備、バストイレ別、ガスコンロなど
賃料（Price）借りる側少しでも安く 貸す側は少しでも高く
立地（Place）都心部、利便性や駅からの距離など
広告（Promotion）物件情報や写真、広告、宣伝など
となります。
不動産投資を行う場合の４Pは、
その物件がきちんと客付け出来て
賃料がしっかりと取れるか
という視点で見ていかないといけません。
その場合の重要な順番としては、
立地（Place）賃料（Price）物件（Product）広告（Promotion）
となります。
やはり不動産投資の場合は、立地が重要で、
立地が良ければ客付けはしやすくなります。
弊社も客付けという点から
賃貸需要の多い東京23区、横浜市の駅10分以内の物件を
おすすめしている訳です。
次に賃料です。出せる金額は決まっているわけですから
妥協はしにくいですね。
物件は立地が良い、希望の賃料で収まっているとなると
バストイレ別で無くても良いなど設備関係は
我慢されることが多いです。
最後の広告は、図面や写真などをいかにきれいに取るか
というのは重要ではありますが、最終的には実際に見に行くので、
どちらかというと付加価値的な要素になります。
なので、不動産投資的な視点で見ると、
物件（Product） 12㎡のワンルーム、ユニットバス
だと自分が入居を考えると嫌だと思うかもしれませんが、
賃料（Price） 希望のFCRが取れて、
立地（Place） 東京都港区 東京メトロ赤坂町駅徒歩2分
広告（Promotion） 各賃貸媒体に登録されきちんと周知されている
となると収益は取れ、広告もしっかりと出来ており
不動産投資としてはありとなる訳です。
一番重要なのは、自分が住むと考えるのではなく、
やはり客付け出来るかどうかということになる訳です。
ただし、不動産投資としては、長期での投資となる訳ですから、
一時的に上記のような条件を満たして投資的にありとなっても
建物の管理状態が悪いと5年後には多額の修繕費用が掛かるなど
他にも注意しないといけない点がたくさんあります。
次は、実際に物件を見ていく上でのポイントをご紹介していきます。
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