⑧いよいよ投資分析！まずはキャッシュフローツリーから！

いよいよ投資分析を勉強していきたいと思います。

最初に、投資分析をする上で重要な

キャッシュフローツリーについてご紹介いたします。

今回は、区分ワンルームの場合のキャッシュフローツリーを

見ていきます。

このキャッシュフローツリーに数字を当てはめて、

その結果を元に投資分析を行っていきます。

まずは、キャッシュフローツリーの見方です。

総潜在収入（GPI=グロスポテンシャルインカム）

は、空室を考えない満室だった場合の年間の収入です。

空室率は、東京の一等地だと3%程度、

東京23区で5%程度、横浜で5~7%程度。

地域によって空室率は変わってきます。

一般の不動産会社では、

この空室率を計算に入れていない

業者が多いと思います。

滞納額は、賃料の滞納ですね。

通常は滞納がない前提の為、

滞納が無ければ特にいれなくても大丈夫です。

実効総収入（EGI=エフェクテッドグロスインカム）は、

GPI－空室率－滞納額となり、

実際の収入=物件の本来の収入の最大値です。

運営費（OPEX=オペレーションエクスペンシブ）は、

管理費、修繕積立費、固都税、現状回復費用、募集費等

運営に掛かる費用です。

ネット収入（NOI=ネットオペレーションインカム）は、

EGI－運営費となり、ネット収入＝手残りキャッシュフローです。

これは物件の本当に稼ぐ力になりますので、

重要な数字のひとつです。

ローン返済額（ADS＝アニュアルデッドサービス）は、

銀行のローン返済額です。

税引き前キャッシュフロー

（BTCF＝ビフォアタックスキャッシュフロー）は、

NOI－ADSとなり、税引き前の実質の収入となります。

実際は、ここから税金を引かれて最終の手残りとなります。

以上の数字を正確に埋めて、

投資分析に向けての準備完了となります。

次回は実際の数字を使って、FCR、CCRなどの

実際の投資分析の指標をご紹介していきます。