いよいよ投資分析も本番。
本日はキャシュフローツリーを見ながら、
分析指標を見ていきます。
それでは、下記のような条件でキャッシュフローツリーを
作成していきます。
物件価格1200万・家賃10万円・表面利回り10％の物件
空室損 5% 運営費 25％
購入諸経費100万（登記費用、不動産取得税、銀行手数料、火災保険など）
ローン借り入れ1080万
自己資金220万
という風になります。
今日は３つの指標について、勉強します。
効率性を見る指標が２つ、FCRとCCRです。
FCRは、表面利回りに対して、実質利回りと言われています。
表面利回りは、年間総収入GPI÷物件価格で求めれます。
不動産情報サイトなどにも実質利回りとありますが、
（年間総収入GPI－年間管理・修繕積立金）÷物件価格で
求められています。
それに対して、
FCRは、初年度の実質利回りと言われており、
NOI（ネット収入）=（年間総収入－年間管理・修繕積立金・管理委託料・空室率）
÷（物件価格+購入諸費用）×100で利回りを出す為、
一般に言われる実質利回りよりもより現実的な利回りとなります。
表面利回りで物件を見ると、実際に運用を始めた際、
管理・修繕積立金が高い、空室が多いなどの理由で、
想定している利回りで回らないことが多く、
弊社では、必ず経費等も含めたFCRで利回りは求めます。
この指標は、非常に重要なので、必ず理解してください。
CCR（自己資本回収率）は、投資した自己資本の初年度の利回りで、
利息支払い後のキャッシュフロー÷自己資金（E・エクイティ）×100で求められます。
最後に、安全率を確かめる指標、DCRをご紹介します。
DCRは、負債支払い安全率と言われ、
NOI÷ADS（年間返済額）で求められます。
弊社では、DCR>=1.3以上を安全圏の目安としています。
これは、ある程度の金利上昇、空室率の増加を想定し、
上昇した場合でもキャッシュアウトしないことを目安としています。
この３つの数値を見ることで、
その物件に投資する場合、効率性が高い投資か、
安全性の高い投資家判断する指標となります。
例えば、1000万の現金があり、1000万の物件があるとすると
現金で買う場合は、1件しか買えませんが、例え空室になっても
即座に破たんすることはありません。
100万の自己資金で900万の融資を受けることが出来れば、
1000万の物件が10件買えます。
しかし、そのうち3件が空室になった場合、他の部屋の賃料で
補てんしないといけなくなり、返済ができない！ということもあります。
効率性が高いと安全性は低くなり、
安全性が高いと効率は低くなる
ということです。
最低この３つの指標をつけるようになれば、
自分が効率性の高い投資をしたいのか、
安全性の高い投資をしたいのか、
自分の投資スタイルにあった
物件の選定が出来るようになります。
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