⑩レバレッジ判定とK%

それでは、不動産投資の醍醐味ともいえる

レバレッジ判定について今回はお話ししたいと思います。

前回にも登場したキャッシュフローツリーと

設定条件の確認から始めましょう。

物件価格1200万・家賃10万円・表面利回り10％の物件

空室損　5%　運営費　25％　

購入諸経費100万（登記費用、不動産取得税、銀行手数料、火災保険など）

ローン借り入れ1080万　期間25年　金利3%

自己資金220万

条件が確認できましたら、レバレッジ判定に必要な指標について

お話ししていきます。

前回も出てきましたが、

効率性を見る指標FCR（総収益率）、CCR（自己資金利回り）

は引き続き使用いたします。

今回登場するのは、K%（ローンコンスタント）です。

これは、K%=年間返済額（ADS）÷ローン残高

で求められますが、いわゆる銀行がこの不動産投資へ

投資した際の利回りとなります。

以前にもお話ししましたが、不動産投資は、銀行との

共同事業的な性質があり、銀行の儲けを表す指標が

K%となります。

レバレッジ判定は、

FCR＞K%かつCCR＞K%の場合　

＋（プラス）判定　レバレッジが効いている　

FCR＜K%かつCCR＜K%の場合

－（マイナス）判定　レバレッジが効いていない

という判断になります。

上記のキャッシュフローツリーで当てはめてみると

K%＝5.69％　FCR＝6.46％　CCR＝10.25％となり、

レバレッジ判定　＋　

となります。

レバレッジが＋であれが、

融資を受けて不動産投資をすると

投資効率は良いということになりますが、

レバレッジを効かせすぎるとリスクがアップします。

又、全体のポートフォリオからレバレッジ判定　－　でも

投資価値のある物件なら投資を進める場合もあります。

レバレッジについては、あくまで投資効率を見るための

指標であるということを理解する必要がありますが、

せっかく投資するなら投資効率が良い方が良いですよね。